Incursione en el campo de las viviendas vacacionales en alquiler

La industria de las viviendas vacacionales en alquiler crece cada año. “En el 2007, más de dos terceras partes de nuestros miembros han aumentado el número de casas bajo administración," dice Michael Sarka, director ejecutivo de Vacation Rental Managers Association en Santa Cruz, Calif. Con una oportunidad expansiva de esa clase, aprenda como beneficiarse de este mercado.

Cómo entrar
Comparado con la administración de propiedades residenciales, el administrador promedio de vivienda vacacional en alquiler solía ser una persona retirada con múltiples propiedades en la búsqueda de una nueva vocación. “Su vivienda vacacional ha pasado a ser su vivienda principal y ahora que el patio ya está rastrillado y limpio, se preguntan cuál es el próximo paso," dice Sarka. A medida que la industria madura, absorbe más de la industria de la hostelería y de la construcción, donde los urbanizadores terminan los complejos y conservan la administración.

Incluso el veterano más experimentado de la industria de la hostelería encontrará retos en el negocio del alquiler de viviendas vacacionales. “El administrador general de un hotel puede ser responsable de 200 habitaciones pero aún así únicamente reporta a un vicepresidente," expresa Sarka. “Un administrador de viviendas vacacionales en alquiler tiene que ver con 200 viviendas y puede tener 200 personas a quien debe rendir cuentas – cada propietario individual de una vivienda, y no todos piensan del mismo modo. Está entre el propietario de una vivienda y el inquilino de la misma, y su trabajo es lograr que ambos queden satisfechos. Su jefe es tanto el propietario como el huésped.”

Y donde el cliente promedio de siempre reserva la misma unidad anualmente durante el mismo tiempo y le implora al administrador que no cambie nada, existe una creciente demanda de comodidades tales como conexión inalámbrica y múltiples dormitorios principales de modo que las visitas puedan compartir con los amigos y la familia.

De modo que antes de emprender el negocio, identifique el mercado y sus expectativas, dice Pedro Mandoki, presidente de Mandoki Hospitality Group en Gulf Shores, Ala. “Cerciórese de que disponga de un producto para ofrecer,” expresa. “Más aún, considere si tiene el capital y el conocimiento necesario para lograr los resultados.”

Conozca su mercado
Cuando Nelson incursionó en la industria, la tendencia era invertir en publicidad atractiva en revistas prestigiosas complementada con anuncios clasificados colocados estratégicamente en las principales ciudades que se encontraran a un día de recorrido en auto. “Del ochenta al 85 por ciento del contacto inicial hoy en día es a través del Internet,” acota Nelson. “La gente se está apartando de los avisos impresos.”

Una campaña exitosa puede conservar atractivos espacios publicitarios en revistas prestigiosas, pero el Internet ha hecho más probable que una vivienda vacacional de alquiler en Vermont se reserve desde California, o que el flujo hacia Florida pueda provenir tanto de visitantes internacionales como de un estado adyacente. Los clientes querrán visitar la propiedad virtualmente antes de reservarla. Cerciórese de que las imágenes de su sitio en Internet sean atrayentes e incluyan recorridos virtuales. El Internet les permite a los administradores mantener un registro del número de visitas por anuncio de modo que la publicidad que no haya resultado exitosa puede descontinuarse o rediseñarse.

No trate de mantener un promedio para todas las estaciones. Los precios cambian significativamente durante la temporada baja. Una semana de alquiler durante el verano puede tener el mismo precio que un mes de alquiler durante el invierno. Utilice el Internet para hacerle seguimiento a los precios de la competencia.

Mantenimiento
“El manejo de una casa es un punto importante,” dice Eddie Nelson, programador de The Company Software en Sevierville, Tenn. "Es una primera impresión. Puede representar la diferencia entre el éxito y el fracaso.” A diferencia del alquiler de un apartamento, el alquiler de viviendas vacacionales se mueve con mayor rapidez y supone mayor tráfico. Es necesario mantener listas detalladas de las llegadas y salidas y mantener cada unidad en condiciones óptimas. Tome nota de todo lo que debe cambiarse en cada unidad desde la ropa de cama hasta los filtros de aire.

Al menos una vez al año, programe una limpieza profunda de cada unidad, lo cual incluye mover todos los muebles y alfombras para aspirar y limpiar a fondo. Desempolve los ventiladores de techo y barra o pase el trapeador en cada pulgada del espacio, dice Nelson.

Expectativas de los huéspedes
La buena noticia es que puede olvidarse de los informes de crédito y no tiene que preocuparse de las cobranzas. Mandoki informa que incluso después de 22 años en el negocio, los casos de cobranzas son raros en los alquileres que promedian 3 1/2 días durante la temporada alta y pueden llegar hasta a cuatro meses en la temporada baja, cuando la mayoría del dinero se cobra por adelantado.

Sin embargo, prepárese para las expectativas de servicio que son incluso más exigentes que en la administración de viviendas residenciales tradicional. El servicio en el alquiler de casas para vacaciones es similar a un hotel, pero sin la comida y bebida, expresa Mandoki.
A medida que aumenten las expectativas, considere el alquiler de las viviendas vacacionales como una habitación de hotel a largo plazo. Tenga el refrigerador totalmente abastecido a la llegada de sus huéspedes para evitarles la molestia de encontrar el supermercado más cercano en su primera noche. Proporcione toallas limpias y el periódico diariamente y en cada unidad, haga una lista de las atracciones cercanas y los restaurantes.

Expectativas del propietario
Brinde a los propietarios fácil acceso a los informes de ingresos y gastos, así como a las órdenes de trabajo. Puede que elijan no tomar en cuenta esa ventaja, pero aquellos propietarios que insisten en el control de su propiedad se lo agradecerán.

A medida que más propietarios eligen conservar la administración de sus propiedades, considere ofrecer estos servicios de los propietarios tales como admisión y salida, proporcionándoles a los huéspedes un punto de contacto para recoger las llaves y solicitudes de mantenimiento. “La queja número uno de los propietarios formulan cuando toman de nuevo la administración es que se sienten disociados de su propiedad," dice Nelson. “Fueron los últimos en saber cuando hubo solicitudes de mantenimiento de importancia y no tuvieron conocimiento de las reservaciones a futuro."